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近10年有買房平均賺多少? 區位/規劃/賣屋時間決定你的獲利!
樂居
2023-02-06 15:23
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近10年有買房平均賺多少? 區位/規劃/賣屋時間決定你的獲利!近10年有買房平均賺多少? 區位/規劃/賣屋時間決定你的獲利!近10年有買房平均賺多少? 區位/規劃/賣屋時間決定你的獲利!近10年有買房平均賺多少? 區位/規劃/賣屋時間決定你的獲利!...
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文章發布:2022/10/12

 

實價登錄現在已經揭露到地址,而且可以追蹤出上一筆的成交價,因此可以算得出,每年賺錢的交易有幾筆?賠錢的交易有幾筆?

 

我們做了一個統計。實價登錄上路10年,六都+新竹,有轉手紀錄的交易約有23萬筆,其中賺錢的交易占了 83 %。如果是2022年的交易,有賺錢的比例提升到96 %,且平均價差達到每筆250萬元!而且還有兩個重劃區的交易平均下來每筆賺超過1000萬!

 

8都轉手價差變化

 

我們從六都+新竹縣市的大樓型社區,找出各年度交易中,有前一手價格的交易。要有前一手的交易價格,代表是在有實價登錄的這十年內有買房的人。持有更久的人可能賺更多,但受限於資料,我們就針對這十年內買房的人做統計。長條圖是總價價差,折線圖是單坪價差,整體呈現U字型趨勢

 

 

2014年是前一波景氣的高點,當年賣房子的人,平均可以賺到140萬,之後開始隨著房地產的不景氣,價差開始收斂,到2017、2018年的時候,和前一手的價差只剩下約40-45萬,如果扣除仲介費,大概只有小賺或是打平的狀況。之後房價一路上升,到2022年,平均的獲利來到新高,每個賣房子的人賺約250萬

 

 

這個賺錢的趨勢線也跟整體房價數據吻合,對比國泰房價指數,從2014年到2022年正好是一次房地產的景氣循環;可以看出房地產長期下來的交易,大部分人都是賺錢的,因為在市況不好的時候,大部分的屋主會選擇收起來不賣,而不是選擇賠售

 

 

上面是平均的數字,但是從前一波2014年的高點和現在2022年的高點,賺錢的區域卻已經改變了。在2014年的時候,買雙北區域的房子才會賺錢,但是2017年相對谷底的時候,雙北也是轉手價差最低的地方,畢竟漲得多,成本就墊得高,獲利會比較困難。2022年的時候,賺錢的區域已經不再是雙北了,而是新竹、台中和台南

 

 

我們把2022年的詳細數字秀出來給大家看一下。新竹縣平均一間房子賺577萬,新竹市賺416萬,其他區域平均轉手價差大約都在200多萬左右,不過如果同樣都是一筆交易賺200萬,在台北和在高雄,要投入的成本會有相當巨大的落差。

這個數字也顯示出,這10年來,買中南部的房子比較容易賺到錢,南北已經產生出反轉,中南部將會誕生很多在地的投資客

 

今年最賺生活圈

 

看完縣市的數據後,我們再把區域切細一點,看看各生活圈的狀況。2022年統計到8月,最賺錢的生活圈前10名,第一名「關埔重劃區」、和第二名「台科大重劃區」,就是一開始提到平均賺1000萬的重劃區。今年這兩區共有接近200筆的交易,第三名開始依序是「縣治二期重劃區」、「信義計畫區」、「竹北高鐵特區」、「縣治三期重劃區」、「新店區公所生活圈」、「竹北市公所生活圈」,第九名開始則有台中的重劃區出現,包括「十一期重劃區」、「八期重劃區」。

 

 

從賺錢的區域來看,新竹幾乎都是以當初取得價的翻倍在出售,台中大概是賺50%出售的概念,如果再加上貸款的槓桿效應,獲利相當驚人。

 

近年最虧錢生活圈

 

有賺錢的生活圈當然也有賠錢的生活圈,不過從統計結果來看,2022年幾乎沒有什麼生活圈,在平均之後是賠錢的。所以我們找賠錢筆數最多的前5名,並且往前看一年,看看有沒有共通性。

 

 

2021年賠錢筆數最多的分別是「五股洲子洋」、「新莊副都心」、「淡海美麗新影城」、「高雄美術館特區」、「淡海濱海路南側」,賠售筆數大約在80-100筆;不過除了新莊副都心以外,其他的區域整體來說還是賺錢的。

 

 

到2022的時候,賠錢筆數最多的「新莊副都心重劃區」,剩下39筆賠售。之後依序是「淡海-美麗新影城區」有23筆、第三名「台中七期重劃區」、「五股洲子洋」、「林森北路生活圈」,雖然說有賠售的,但整個區域來說,賺錢的比例還是比較高。

 

從這兩年統計會發現,前一波買在五股洲子洋、新莊副都心、淡海新市鎮,是比較有可能賠錢的,但整體來說賺錢的比例仍然是比較高的。另外,像是高雄美術館特區台中七期的這種高價豪宅區,也有一小搓的比例是賠售的。

 

最賺錢社區趨勢

 

最後在把範圍縮小到社區,我們來看一下近3年轉手賺最多的社區,這裡會取年交易量10筆以上的社區,比較不會有誤差。

 

 

2020最賺錢社區

 

2020年平均最賺錢的社區是在台中南區的「登陽中山苑」,當年度有15筆的交易,全部都是賺錢的,平均轉手獲利是643萬、第二名是台南東區的「富立耘非凡」,11筆交易也都賺錢,平均獲利約630萬、 第三名是新北市的「美河市」也非常厲害,69筆交易有68筆賺錢,平均轉手獲利576萬。接著依序是「華夏金城」、「和築真邦」、「皇翔玉鼎」、「湯山新城」、「國泰頤湖苑」、「廣豐公園二期」、「玉上園」。

這些社區大多屬於正常坪數,以三四房為主的社區,地點的分布算是平均,除了北市外,幾乎都有上榜

 

 

2021年最賺錢社區

 

來到2021年,正式開啟了新竹的黃金盛世,最賺錢的社區中前六名全部都在竹北,而且每一筆的轉手交易都是賺錢的。賺最多的是「椰林上選」,然後依序是「浩瀚光立方」、「豐邑明日軸」、「富宇雙學苑」、「時代花園大廈」、「成功大道」,平均有八九百萬的價差。後面的「隆恩安置宅」、「圓方大千苑」、「納美」、「美河市」也都有六七百萬的價差。

不過相比2020年,賺錢的社區中,整體的坪數小了一些,主要是35-50坪為主,但賺的總價卻更多了

 

 

2022年最賺錢社區

 

在2022年,數據統計到8月底,最賺錢的社區中集中在新竹和台中,開始有一些小坪數的個案上榜。不過前兩名卻是新店的的「美河市」和「玉上園」,平均轉手賺約八九百萬。第三名開始依序是「環球市」、「興希望」、「興富發水公園」、「國賓大悅」、「興富發巨人愛家」、「總太青境」、「大毅讚幸福」、「勝美悠活郡」。平均每筆交易大概都有500萬以上的利潤

最厲害的社區應該是美河市,連三年上榜,稱他為全台最賺錢的社區也不為過。如果你自己或者你有朋友住這些社區,相當恭喜,賺大錢。

 

虧錢社區排名

 

 

2020虧錢社區排名

 

2020年虧錢社區多數集中在新北,林口的「國家一號院」和「國家首席」,轉手虧損約300-400萬,且都有10筆以上的虧損交易。第三名開始依序是「昭揚乾坤」、「昭揚縱橫」、「未來馥」、「元利水紀元」、「昭揚越」、「台北摩根」、「NY璞緻」、「璀璨之都米蘭特區」,平均虧損大概都在100-300萬之間。

昭揚在桃園是口碑坪價不錯的建商,元利也算是豪宅等級,購買的客戶寧願賠錢也要賣掉,有點令人意外。

 

 

2021虧錢社區排名

 

2021年虧錢的社區也是以新北市為主,新莊區有上榜3名;「遠雄海德公園」有11筆交易,其中9筆虧損,平均每筆交易虧損409萬、第二名「華人匯」、第三名「國家一號院」平均的轉手虧損也都在300萬以上。接著依序是, 「遠雄采梅園」、「新富邑」、「國家首席」、「宏普賓麗」、「信義香榭」、「匯河堤」、「星光滙」。平均虧損跟前一年差不多,落在100-300萬之間。

 

 

2022虧錢社區排名

 

到2022年的時候,有虧損的社區只剩五個,「遠雄海德公園」、「 新富邑」、「柏德CITY」、「戀戀LOVE」和「宏盛蒙德里安」,賠錢的幅度都在100萬以內。

 

 

李奕農觀點 

 

看了以上的數據,不知道你是覺得心癢癢還是憤恨不平,不過人的一生中,都會遇到幾次財富重分配的機會,只是看你有沒有辦法掌握住。我們可以從這次的賺賠數據中,找到一些值得大家在未來可以參考的地方,總共有三個:

 

1.區位:不要只從台北看天下,漲多本身就是最大的利空

相關公司所在的科學園區,也都將成為多個小蛋黃區。當年以台北為中心發展起來的過程,也有機會在這些區域重演。

再來,漲多就是最大的利空,直接把價格開到頂的重劃區,或者買到把未來發展的價值都算入房價的區域,甚至有機會賠錢

 

2.產品:正常的二到四房不容易賠錢,建商的品牌與賺賠的關係不大

會賠錢的社區,很多是屬於大坪數、或者是一層超多戶的小坪數,正常規劃的房型比較不容易賠錢,賺錢的機會反而較高。這有印證我們一直告訴大家的要買主流產品、而不是買最喜歡的房子,這樣會有比較好的接手性和獲利

另外,建商的品牌可能跟營建品質有關,但跟賺賠錢沒有關,只要是有經歷過景氣循環的區域,大部分的建商都會有賺錢的社區也有賠錢的社區,沒有買哪個建商一定賺這種事。

 

3.時間:賣的時間很重要,撐過不景氣才能賺錢

房地產要能獲利的祕訣,就是四個字「量力而為」。不做超過自己負擔能力的事,只要能撐過賠錢的階段,都還是有獲利的可能。以2020年和2021年賠很多的林口國家一號院和世界首席,如果撐到2022年的時候,大部分的交易已經都可以打平了。

如果你有不只一間房子,有一些是屬於置產投資的,在今年和明年會是一個不錯的賣點,可以獲利了結,布局下一個循環

 

 

本文獲 樂居 授權刊登

 

 

 

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