量縮價漲加升息,真想買房怎麼辦?買預售屋還是中古屋?
樂居
2023-01-10 15:16
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量縮價漲加升息,真想買房怎麼辦?買預售屋還是中古屋?量縮價漲加升息,真想買房怎麼辦?買預售屋還是中古屋?量縮價漲加升息,真想買房怎麼辦?買預售屋還是中古屋?量縮價漲加升息,真想買房怎麼辦?買預售屋還是中古屋?...
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自住想買房,要選預售屋還是中古屋,往往是大家在決策的難題,在2022年12月中的時候有跟大家分享過,2022年最新一期的8、9月的預售案,成交量與最高峰相比大幅衰退了快6成,但是價格並沒有如大部分人的預期往下,反而逆勢上漲11%。這個是一個警訊嗎?樂居數據分享我們的看法。

 

預售案與中古屋連動關係 判斷房市是否走空

 

通常在房價上漲時,建商主導的預售案會先開始調漲。當預售案漲一陣子之後,二手市場的屋主才會察覺並且跟進。不過,如果市場不好,要降價時,情況會比較複雜。

 

  • 銷售到一半的預售案很難降價,因為一降價,不但沒有辦法加速銷售,反而會造成前面賣出去的戶別來退戶。
  • 未開案的預售案有可能降價,但大部分的狀況是轉成先建後售的模式,所以在房市走空時,整個預售案市場推案量會大幅下降,但降價會落後中古屋或成屋的個案,畢竟預售案的降價動機是比成屋低很多的,不過預售案一旦降價,降幅就會比較劇烈了,代表著建商是真的很想賣

 

從國泰指數、信義指數 看預售、二手屋走勢關係

 綠色線是國泰房價指數,代表的是預售屋或者新成屋,以建商為主要賣方的市場

  • 紅色線是信義房價指數,代表的是以一般屋主為主要賣方的中古屋市場

 

當把兩條線合在一起,可以發現走空的時期

 

  • 2008年、2014年,中古屋都早於預售市場先轉空不過預售新案市場一旦下跌,時間較短,但短期跌幅會比中古屋大很多
  • 房市起漲時,2009年差不多兩者同時上漲
  • 但這一波,預售屋市場在2018年中就開始明顯起漲,中古屋一直到2020年才有明顯的漲幅

 

看完上述房產指標 國泰、信義房價指數,大家一定會想知道,現在實際的市況是如何呢?樂居統計六都+新竹縣市的預售屋成交量變化,時段區間為2021年的7月至2022年的9月,因為實價登錄會有遞延性,因此往前推3個月才是相對正確的價量。

 

 

從圖上可以觀察到,預售屋的成交量在,2021/11到最高點後便呈現下跌,2022年8、9月的成交量大概只剩4千多件,與高峰的10140件,整個市場的成交萎縮了57.7%

 

七都的預售屋的房價變化走勢

 

量雖然大幅下跌,但房價卻反向上漲,整體的趨勢還是一路往上,成交量最高的去年11月相比,房價還漲了11.8%

 

 

我們把成交量以及房價的兩張圖放在一起看,會有個結論,你會發現走勢是反向的變化,明顯的價漲量縮,這也許是個警訊,但是否到了房市的了反轉點,還需要持續觀察。 

 

買房前的策略 可以參考各項指數

 

看到這樣的現象,如果你是正在找房子的人,會覺得應該要再等等?還是勇敢進場呢?如果從過往的經驗,在等房價下修的人,常常是沒感覺到房價下跌就又漲上去了,因房是得漲跌通常是急跌與緩漲,要精準的把握下跌後落底的時機點進場,其實很少人能做到。但要現在買房,問身邊的人,10個大概有8個會建議等等。

 

未來的市況有很大的機會,是進入類似高原的盤整期。但盤整期是長是短?盤整完是往上還是往下,這沒人能說得準,但我們可以提供你一些還不錯的策略,給現在想買房的人參考!

 

 

國泰、信義房價指數可以看出來,中古屋和預售屋長期的走勢會趨向一致,但是短期內是互有領先關係的。因此,當預售屋風險較高時,優先選擇中古屋,反之,當中古屋價格與預售屋接近時,選擇預售屋。透過不同類型產品的選擇,可以降低買貴的風險。

 

舉例

  • 某生活圈長期以來,預售屋是中古屋的1.2倍,也就是說預售屋社區的平均價格,會比中古社區的貴20%。但某個時間,預售屋領先起漲了,中古屋還沒反應出來,導致預售屋比中古屋貴了40%,那這個時候,就應該要以買中古屋為主,因為最後會收斂,不是中古屋漲上去,就是預售屋跌下來。
     
  • 反之,如果某段時間,預售屋只比中古屋貴了10%,那這個時候就要以買預售屋為主,因為這代表著預售屋超跌或者中古屋太貴了。

 

新、舊生活圈 看各縣市預售、二手屋 進場時間點

 

帶大家來看一份樂居統計分析的數據,因為新的重劃區和舊的市中心,新舊案的差異會有所有不同,我們算出各區域所有交易的平均屋齡。

 

 

發現有實價登錄以來,如果把公寓類型的房屋剔除,全台灣大樓類型的平均交易屋齡是9.14年(預售算0年)。

 

樂居定義新舊生活圈

  • 房子的平均屋齡在9.14年以下為新生活圈
  • 房子的平均屋齡在9.14年以上為舊生活圈

因此當一個區域的交易,交易房子的平均屋齡在9.14年以下時,我們定義為新生活圈,反之,平均交易屋齡超過9.14年時,定義為舊生活圈。將預售屋以及二手屋(二手屋是代銷撤場後的交易)的房價相除,可以得出房價差異的倍率。

 

 

從整體趨勢來看,如果你要買房子的區域是屬於新生活圈(屋齡低於9.14年),像是淡水、林口、各地區的重劃區,預售屋以及二手屋的房價,長期的平均價差約為17%,在2015-2020因為價差低於平均,因此這個階段買預售屋相對適合,但是在2021年之後,預售案明顯漲幅較高,因此轉往二手屋風險會較低


 

如果要買的是舊生活圈(屋齡超過9.14年),像是台北各捷運站周圍、台中的綠園道、高雄火車站等區域,因為房屋比較舊,預售屋以及二手屋的長期平均價差大概在43%,因此從圖表的走勢來看,2017年以前適合買二手屋,2018-2021年則建議買預售屋,2022年則轉回二手屋較

 

樂居-房價變化率 預售及二手屋各縣市走勢


台北市新生活圈,平均線均值1.16,在2017年-2021年買預售屋相對划算,2022年相對買二手屋比較適合。


台北市舊生活圈,平均線均值1.31,2017年價差最明顯達到52%,隨後走向收斂,以台北市舊生活圈來說,2022年買預售屋較適合。


新北市新生活圈,平均線均值1.15,在2017年以前買預售屋較合適,價差最低只差3%,2022年價差達20%,較合適買二手屋。


新北市舊生活圈,平均線均值1.27,在2017-2018年價差只有16%、18%左右適合買預售屋,2022年價差大約25%,相對買預售屋就適合。


桃園市新生活圈,平均線均值1.31,在2019-2020年進場買預售屋適合,2022年相對買二手屋比較適合。


桃園市舊生活圈,平均線均值1.33,2016年-2019年買預售屋較合適,在2022年相對買二手屋比較適合。


大新竹新生活圈,平均線均值1.11,從2013年價差明顯,價差逐漸收斂,2022年落在8%價差,相對買預售屋較適合。


大新竹舊生活圈,平均線均值1.26,相對新生活圈走勢是反向的,價差從2013年逐漸拉大,2022年舊生活圈達44%,對比均值的1.26,2022年相對買二手屋較適合。


台中市新生活圈,平均線均值1.12,在2017年至2021年相對適合買二手屋,後續隨著房市走跌,逐漸走向收斂,2022年相對買預售屋較適合。


台中市舊生活圈,平均線均值1.57,整體而言,舊生活圈預售屋及二手屋房價落差大,2022年甚至差距高達75%,因此2022年相對買二手屋較適合。


台南市新生活圈預售屋及二手屋房價落差大,平均線均值1.28,從2013年的最高點1.70一路收斂,到2022年的1.25,相對買預售屋較適合。


台南市舊生活圈預售屋及二手屋房價落差大,平均線均值1.60,,從2013年的最高點1.84一路收斂,到2022年的1.41,2022年相對買預售屋較適合。

 

高雄市新生活圈,平均線均值1.2,在2015-2020年相對買預售屋合適,2021年、2022年價差拉大,2022年相對買二手屋較適合。


高雄市舊生活圈,平均線均值1.66,預售屋及二手屋房價落差大,2018年後相對買預售屋較適合,明顯看出舊生活圈的二手屋不太保值。

 

預售、二手屋 房價差異大的十大新、舊生活圈

 

從整體趨勢來看,目前買二手屋或成屋比較合適。樂居將把預售屋和中古屋價差最大的10個生活圈,分新舊區列出來,給大家參考。


首先先來看新生活圈中,二手及預售房價差異大的前十名。這邊會分成兩種類型

  • 真正的重劃區
    例如第四名的台中七期重劃區,以及第五名的內湖五期,如果發現這些新區域的屋齡落差不大,但新舊案的價差很大時,可以優先考慮二手或成屋

    內湖五期為例,預售案國泰蒔美的成交價來到了每坪120萬以上,但旁邊屋齡四年的國泰沐善,同樣是國泰品牌,坪數差異也不太大,但價格卻在90萬/坪出頭,那這個時候選已經成屋的國泰沐善,會相對划算。

    如果想找更便宜的,可以選內湖五期其他的成屋建案,屋齡多在6-8年,房價最低的有不到80萬的。在新店和永和很多的預售屋都超過80萬的情況下,在這裡可以用70幾萬的價格買二手成屋,即使在目前這個時間點,風險也相對有限。
     
  • 屬於市區,但近10年陸續有較多的新案推出
    以交易結果來看,區域大部分的交易都是比較新的房子,像是竹東榮總生活圈、左營後站的果貿生活圈、高雄鳳山國中生活圈。這些區域的價差雖然大,但建議做一些深入的研究。以左營的果貿生活圈來說,新的預售案,例如華友聯NEXT21,成交價已經來到34-38萬,但周圍也有一些20幾年的國宅,像是翠峰國宅翠華國宅,目前的成交價大約在20萬/坪左右。因為區位不錯,鄰近高雄巨蛋美術館特區,但屋齡的落差會比較大,是否可接受,可依照個人的喜好,研究後來決定。

 


舊生活圈都是發展成熟的地方,二手屋的屋齡大多都在20年以上、只要推出新案就會再創當地新高,價差會相對比較大,前五名分別是高雄鹽埕市區生活圈台中忠孝生活圈新竹寶山市區生活圈新竹湳雅生活圈新竹北湖車站生活圈

 

其中像是高雄鹽埕市區生活圈,房價差異高達近200%,就是一個可以研究的地方。新案像是港灣1號院近期的成交價已經突破50萬,往55萬/坪靠近。但是附近的美河棧或者港灣麗池,屋齡分別為4年和7年,成交價就落在28~32萬之間。價差會如此大,可能會有一些原因,例如港灣1號院的坪數比較小,所以單價高。

 

李奕農觀點

 

買房子一定要做功課,但可以透過這樣的初步篩選,把這些區域列為看房的研究範圍,找到價格相對合適的房子。降低買貴的風險。

 

之前很多人會問,樂居發布的數據,在樂居網站上能不能查得到。現在是不行,只能在我們內部人員手動整理。不過2023年的下半年,會推出樂居的專業版,上面的這些指標,到時候都會有各區的長期數據可以參考,協助大家在購屋時做出更好的決策。


(文章出處:樂居)

 

 

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